Congé locatif : la preuve par commissaire de justice
Par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle les conditions inhérentes à la validité d’un congé locatif délivré par lettre recommandée électronique.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si un congé délivré par lettre recommandée électronique produit ses effets en l’absence de preuve de sa réception effective par le bailleur. Voici la réponse de la Cour...
Un congé par lettre recommandée électronique : quelle validité ?
En l’espèce, un bailleur avait loué un logement à des locataires, avec la caution solidaire d’une société.
En présence de loyers et de charges impayés par les locataires, la caution a pris le relais en réglant les loyers auprès du bailleur. Par la suite, la caution a assigné les locataires pour récupérer le montant des loyers et charges qu’elle a versés au bailleur. Ces derniers soutiennent avoir valablement donné congé au bailleur par lettre recommandée électronique quelques mois auparavant, ce qui exclut tout loyer impayé à partir de la date présumée de la fin du délai de préavis.
Le litige est porté devant la cour d’appel de Lyon qui leur donne raison. La cour d’appel considère que le bailleur agissant en tant que professionnel ne peut refuser ce mode de notification du congé. Par conséquent, ce dernier ne peut nier la fin du bail et l’absence de loyers impayés à partir de la fin du préavis.
La Cour de cassation, quant à elle, considère que le congé locatif ne peut produire pleinement ses effets s’il n’a pas été réceptionné par le bailleur.
L’exigence d’une réception effective du congé par le bailleur
Le point de départ du préavis subordonné à la réception du congé
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis ne court qu’à compter de la réception de la notification du congé locatif par le bailleur.
Par conséquent, peu importe la date d’envoi. Seule la date à laquelle le congé est effectivement porté à la connaissance du bailleur est prise en compte pour le calcul du délai de préavis.
La validité d’une lettre recommandée électronique sous conditions
La Cour admet qu’une lettre recommandée électronique présente une validité juridique équivalente à une lettre recommandée par voie postale, conformément aux textes européens et nationaux.
Toutefois, de la même manière qu’un pli avisé et non réclamé par voie postale ne vaut pas notification, une lettre recommandée électronique non acceptée ou non consultée ne saurait produire pleinement ses effets. En d’autres termes, que ce soit une lettre recommandée en format papier ou électronique, si celle-ci n’est pas reçue et consultée par le bailleur, le congé locatif ne produit pas ses effets.
De plus, même si le bailleur loue en tant que professionnel et est présumé avoir consenti à ce mode de communication, cela ne dispense pas les locataires de prouver la réception effective du congé.
Pourquoi faire délivrer un congé par un commissaire de justice ?
Éviter les risques inhérents aux congés donnés par voie postale ou électronique
Cet arrêt illustre parfaitement les aléas liés aux modes de notification usuels, tels que :
- une lettre recommandée non retirée ;
- le refus de réception du bailleur ;
- un courriel perdu dans les spams, ignoré ou non consulté ;
- l’incapacité de prouver la réception du congé par le bailleur.
Ces situations peuvent entraîner de lourdes conséquences pour les locataires, dont le congé locatif n’est pas pris en compte et ne peut produire ses effets. Dans cet arrêt, par exemple, les locataires se retrouvent contraints de devoir continuer à payer des loyers à leur bailleur alors que ces derniers ont quitté le logement à la date indiquée dans le congé.
Le commissaire de justice : la garantie d’un congé reçu par le bailleur
Face à ces incertitudes, l’acte de commissaire de justice apparaît comme la solution la plus sécurisée pour prouver la bonne réception du congé locatif par le bailleur.
Une preuve incontestable de la réception
La signification d’un congé locatif par un commissaire de justice garantit sa remise effective ou, à défaut, une signification régulière.
Il n’existe aucun doute sur la date et les modalités de notification au bailleur.
L’absence d’aléa lié au destinataire
Un commissaire de justice se rend sur place pour signifier le congé au bailleur. Cet acte permet d’éviter toute problématique liée à une erreur concernant l’adresse du bailleur, une LRAR non retirée dans le délai imparti, une boîte mail saturée ne permettant pas une consultation effective d’une lettre recommandée électronique…
Le locataire est ainsi certain que son bailleur – à telle date – a reçu son congé locatif. Cela permet de déterminer avec certitude la date à laquelle le locataire est déchargé de ses obligations.
Une date de congé certaine
La délivrance d’un congé locatif par un commissaire de justice permet d’établir une date certaine concernant sa réception par le bailleur. Or, dans le cadre d’une location, cela permet de calculer avec précision la date à laquelle le locataire n’a plus à payer de loyer et de charges.
Cela permet également de prouver le respect du délai de préavis par le locataire en cas de litige avec son bailleur.
Pour gagner en sécurité et éviter les litiges
Si la LRAR ou la notification électronique semblent plus simples et moins coûteuses, elles sont souvent sources de contentieux. L’intervention d’un commissaire de justice permet d’éviter des procédures longues et coûteuses lorsqu’un bailleur ne reçoit pas ou refuse de recevoir un congé locatif.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle avec fermeté que la réception effective du congé conditionne sa validité, y compris en matière de lettre recommandée électronique en présence d’un bailleur professionnel.
Cette position souligne ainsi toute l’importance de sécuriser cet acte par un commissaire de justice, afin d’éviter toute contestation sur la réception d’un congé locatif.