L’utilité du constat en cas d’inexécution d’un bail commercial
Les litiges en matière de bail commercial opposent fréquemment bailleur et locataire autour de la question de l’exécution du contrat. Lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination ou présentent des désordres importants (ex. : grosses infiltrations au niveau de la toiture), le locataire peut demander la suspension du paiement des loyers en invoquant l’inexécution du bailleur.
Toutefois, une telle démarche suppose d’apporter une preuve solide du caractère impropre à sa destination du local commercial. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) rappelle l’importance de cette exigence de pièces justificatives pour se prévaloir de l’exception d’inexécution. La cour rappelle également un principe juridique : la mise en demeure préalable n’est pas une condition de l’exception d’inexécution lorsque les locaux sont impropres à leur destination.
L’inexécution du bail commercial : une situation qui doit être démontrée
Pour rappel, un bail commercial repose sur un équilibre contractuel entre les obligations du bailleur et celles du locataire. Le bailleur doit notamment délivrer des locaux conformes à l’usage prévu et en assurer la jouissance paisible. Le locataire doit en contrepartie payer le loyer et entretenir les locaux.
En cas de manquement, l’autre partie peut invoquer une inexécution contractuelle, ce qui peut conduire à une résiliation du bail ou à une suspension du paiement des loyers du côté du locataire. Quoi qu’il en soit, l’une ou l’autre des parties ne peut décider de tels actes de manière unilatérale et sans justification probatoire.
En l’espèce, le locataire a constaté des infiltrations qui - selon lui - l’empêchaient d’exploiter les locaux. Ce dernier a fait réaliser un constat de commissaire de justice et invoque ainsi l’exception d'inexécution à la demande en paiement des loyers.
La Cour d’appel avait dans un premier temps rejeté la demande du locataire, estimant que ce dernier n’avait pas adressé de mise en demeure d’effectuer les travaux nécessaires à son bailleur.
La Cour de cassation rappelle que l’envoi d’une mise en demeure n’est pas une condition à la reconnaissance d’une exception d'inexécution. En outre, le constat dressé par le commissaire de justice permettait d’établir matériellement l’existence et l’ancienneté des infiltrations invoquées et constituait ainsi un élément de preuve utile dans l’appréciation des désordres affectant les locaux.
Le constat de commissaire de justice : un élément de preuve déterminant
Dans ce contexte, le constat d’un commissaire de justice joue un rôle central dans la reconnaissance du caractère impropre à sa destination du bien loué. En tant qu’acte dressé par un officier public et ministériel, il permet de décrire objectivement et de dater une situation. Ce procès-verbal décrit précisément l’état des locaux, les désordres visibles, ainsi que leurs éventuelles conséquences (ex. : mobilier dégradé suite à une infiltration). Cette description objective des faits lui confère une forte valeur probatoire.
L’intérêt de faire réaliser un constat est particulièrement marqué en matière de bail commercial, où les enjeux économiques peuvent être importants. Il peut permettre au locataire de justifier une suspension de loyers ou une demande en résiliation du bail devant le juge.
De même, un constat peut également être utilisé par un bailleur pour contester des accusations infondées de son locataire et démontrer la conformité des locaux à leur destination contractuelle à une date précise.
Par cet arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation rappelle ainsi que l’inexécution contractuelle ne peut être invoquée qu’à condition d’être justifiée par des éléments de preuve. Le constat de commissaire de justice s’impose alors comme l’un des éléments de preuve objective et difficilement contestable. Pour les justiciables, il constitue ainsi une sécurité juridique dans les litiges relatifs aux baux commerciaux.
