Indécence du logement : quand la faute du locataire prime
Le 16 octobre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt (Cour de cass., 3e ch civ. n° 23-18.664) en matière de logement indécent et de répartition des responsabilités entre bailleur et locataire.
Dans cet arrêt, la haute juridiction rappelle qu’un logement ne peut être considéré comme indécent lorsque le locataire empêche lui même la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité.
Cette décision confirme les obligations réciproques des parties et l’intérêt de recourir à des modes de preuve solides tels que le constat d’un commissaire de justice.
Un logement présentant divers désordres
En l’espèce, le locataire d’un logement invoquait divers désordres pour soutenir que celui-ci était indécent :
- des problèmes d’évacuation de la fumée ;
- des problèmes d’humidité ;
- l’absence de sécurisation de l’installation au gaz ;
- des problèmes liés à la toiture.
Estimant que ces dégradations compromettaient la sécurité et la salubrité du logement, le locataire engage la responsabilité du bailleur et de l’agent immobilier pour obtenir réparation.
Les juges du fond ont constaté que le locataire avait refusé à plusieurs reprises l’accès aux entreprises mandatées pour effectuer les travaux. Par ailleurs, il ne respectait pas les règles élémentaires d’aération pour maintenir un niveau d’humidité acceptable. Ces éléments ont conduit les juges à considérer que les désordres invoqués résultaient d’un comportement fautif du locataire.
Face à cette décision, le locataire se pourvoit en cassation en soutenant que le bailleur devait garantir en toute circonstance la conformité du logement aux critères définis par la loi. Selon lui, la manière dont il occupait le logement ne pouvait exonérer le bailleur de ses obligations légales, notamment celles découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Cette dernière approuve la décision de la Cour d’appel ayant retenu que les désordres résultaient exclusivement du comportement fautif du locataire. Dès lors, aucune faute ne pouvait être imputée au bailleur ni à l’agent immobilier.
La faute du locataire écartant la responsabilité du bailleur
L’obligation de décence écartée
Bien que le locataire bénéficie d’un cadre protecteur concernant le niveau de décence exigé pour un logement mis en location, ce dernier a également des obligations.
Certes, le bailleur est tenu de délivrer un logement répondant aux normes de décence et d’en assurer l’entretien. Toutefois, le bailleur doit être en mesure de remplir son devoir. Or, en l’espèce, le locataire refusait systématiquement l’accès aux entreprises mandatées par le bailleur pour la réalisation des travaux.
Ce refus a conduit la Cour à retenir que le locataire ne peut dénoncer des désordres dans le logement, si ce dernier refuse l’exécution d’une quelconque réparation.
Cette appréciation fait écho à une jurisprudence constante : la responsabilité du bailleur ne peut être engagée lorsque le locataire fait obstacle à l’exécution des travaux, ou lorsqu’il adopte un comportement aggravant les désordres (ex. : manque d’aération, absence d’entretien courant, etc.).
Ainsi, la décence du logement doit s’apprécier au regard de l’attitude des deux parties. Le locataire est tenu à une obligation d’usage paisible et d’entretien courant. Ce dernier ne doit pas entraver la bonne exécution des travaux jugés nécessaires pour la salubrité du logement. Son refus prive le bailleur de la possibilité de remplir ses obligations et le décharge donc de sa responsabilité.
L’importance de la preuve et le rôle du commissaire de justice
Cet arrêt rappelle l’importance de disposer d’une preuve objective et incontestable concernant les désordres, leur origine et les comportements des parties en matière de bail d’habitation.
Dans ce type de contentieux, un constat réalisé par un commissaire de justice peut jouer un rôle déterminant. Pour un locataire qui souhaite faire valoir ses droits, le constat permet de décrire avec précision (description écrite, photographie, etc.) l'état réel du logement à une date précise. Un constat peut alors permettre de prouver la présence de moisissures, de fissures, d’infiltrations, de dysfonctionnement des installations électriques, etc. Ce procès-verbal est une preuve incontestable jusqu’à preuve du contraire et recevable en justice.
À l’inverse, pour un bailleur qui craint d’être accusé d’inaction ou de délivrance d’un logement indécent, un constat peut démontrer :
- l’état initial du logement ;
- les démarches entreprises pour faire réaliser des travaux (ex. : devis signé, prise de rendez-vous, information délivrée au locataire de la réalisation prochaine de travaux...) ;
- les refus ou empêchements opposés par le locataire (ex. : locataire qui refuse d’ouvrir la porte à un réparateur sans justification valable ou report d’intervention) ;
- l’absence de dommages réellement imputables au bailleur.
La décision du 16 octobre 2025 rappelle donc que le contentieux en matière de logement indécent ne se résume pas à une simple analyse technique du logement, mais implique une appréciation globale du comportement de chacune des parties. La faute du locataire peut exonérer le bailleur de toute responsabilité, à condition qu’elle soit démontrée. Dans ce cas, un constat de commissaire de justice est un élément de preuve à privilégier.
