Mise en demeure en copropriété :
précisions obligatoires sous peine d'irrecevabilité
Un syndicat de copropriétaires peut agir en justice afin de procéder au recouvrement des charges de copropriété. Cette action est prévue à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cela permet d’éviter tout immobilisme dans l’entretien des espaces communs ou la réalisation de travaux préalablement votés par l’assemblée de copropriétaires. Toutefois, cette procédure impose plusieurs conditions, autant sur le fond que sur la forme. Cette exigence est rappelée dans une demande d’avis de la Cour de cassation (12 décembre 2024, 3e chambre civile, pourvoi n° 24-70.007).
Ce que dit la loi du 10 juillet 1965
L’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose clairement que : « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. ».
Cet article a subi plusieurs modifications. La loi Alur de 2014 a élargi la possibilité d’exiger immédiatement le paiement des provisions aux cotisations du fonds de travaux. De même, la loi Elan de 2018 autorise le juge à statuer selon la procédure accélérée au fond et non plus en matière de référé. Cela permet d’obtenir rapidement un jugement définitif et d’éviter tout blocage sur l’entretien des parties communes et la réalisation de travaux.
Les copropriétaires ne sont pas en reste et bénéficient d’une meilleure protection de leurs droits. En effet, cette nouvelle procédure impose une plus grande transparence concernant la mise en demeure. Cet avis récent rendu par la Cour de cassation confirme cette position.
Une application stricte confirmée par la Cour de cassation
En l’espèce, la Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis par le tribunal judiciaire de Marseille.
L’objet de la demande était le suivant : la mise en demeure visée par l'article 19 2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ?
La Cour de cassation répond sans détour et confirme qu’une mise en demeure – pour être valable – doit impérativement indiquer la nature et le montant des sommes réclamées.
Les conditions de validité de la mise en demeure pour le paiement des charges de copropriété
Cet avis de la Cour de cassation rappelle également toutes les conditions d’une telle mise en demeure :
- l’envoi d’une mise en demeure de payer concernant l’ensemble des provisions non encore échues ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents et les cotisations du fonds de travaux ;
- le respect d’un délai de 30 jours suite à la réception de la mise en demeure restée infructueuse avant une action en justice ;
- la constatation de l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire ;
- l’indication précise de la nature et du montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
La dernière condition confirmée dans cet avis de la Cour de cassation permet ainsi d’éviter tout abus en exigeant le détail des sommes réclamées à un copropriétaire.
Comment éviter l’irrecevabilité d’une mise en demeure ?
Lorsqu’il est avéré qu’un copropriétaire est en situation d’impayés concernant des charges de copropriété ou des dépenses pour des travaux, le risque d’irrecevabilité de la mise en demeure subsiste pour vice de procédure.
La mise en demeure doit ainsi prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou d’une signification par commissaire de justice. Cela permet d’avoir la preuve du respect du délai de 30 jours suite à une mise en demeure infructueuse avant d’intenter une action en justice.
Le recours à un commissaire de justice permet également de bénéficier de conseils d’un professionnel du droit et de garantir une réception en mains propres de la mise en demeure auprès du concerné.
